イメージ画像

新・中間省略登記

今、ご依頼を受けて作成している不動産売買契約書、

「新・中間省略登記」というスキームを使っています。

「中間省略登記」

以前、不動産業に従事していた自分にとってはなつかしい言葉。

不動産登記法の改正で、一度はできなくなりましたが、

契約書を活用することにより、合法的に活用できるスキームが作られています。

中間省略登記とは

  所有権  所有権
A  →  B  →  C 
  売買    売買

のように不動産が売買、所有権移転されるときに、

登記に関しては A → C に直接移転する形とし、A→B間の取引における

登録免許税・不動産取得税などを節減するスキーム。

A  →   B   →  C  
 所有権移転  所有権移転

という実体のところを、登記上は、

A      →      C   
      所有権

のように、Bを抜かして直接Cに名義変更するので、

正確な所有権移転の経緯が忠実に登記簿に反映されないということで、本来は不可

なやり方ですが、当時の登記のシステム上、

・登記申請時、中間省略であることがわからなかったこと。
 (登記原因を証する書面の添付が不要だった。)

また、

・いったんなされた中間省略登記は有効であること。

等の理由で、普通に実施されていました。

これが、2005年3月の改正不動産登記法の改正(登記原因を証する書面の添付が
必須となった。)で、事実上不可能となりました。

新・中間省略登記とは

新・中間省略登記では、

売買の流れは   A  →  B  →  C 
              売買    売買

であるが、所有権については、

           A      →     C
                所有権

という実体にすることがポイント。

つまり、A⇔B間の契約においては、

「買主(B)は、売主(A)より不動産を購入するが、所有権についてはBが指定する人(C)に直接移転することにして、Bは所有権を取得しない。その条件でBは購入し、代金を支払う」

B⇔C間の契約においては、

「売主(B)は、買主(C)に不動産を売却するが、所有権についてはAから直接Cに移転する。その条件でCは購入し、Bに代金を支払う。」

と、契約書で取り決めることで、A→Cへの直接移転を可能としています。

「新・中間省略登記」との通称になっていますが、契約上の所有権の流れは、

中間省略ではなく、実体通りの流れとなるわけです。

「契約自由の原則」を活用したスキームですね。

法律上も、登記上も、宅建業法上も、税務上も問題ないということで、公的機関

のお墨付きも受けているようです。

活用できる場面は?

不動産の仲介や、買い取り再販を行う不動産業者さんなどが活用できますね。

仕入れ時の登録免許税・不動産取得税などのコストが削減できるので、

利益率のUPが見込めます。もちろん、仲介に比べればリスクも増えるので

こことのバランスということにはなりますが。

不動産業者が「仲介」ではなく「売主」となることで、瑕疵担保責任やアフター

サービスの面などで、エンドユーザーにとっても利点が増えそうです。

参考書籍

このスキームを確立・普及させた東京の司法書士さんの書籍。

新・中間省略登記の内容について、わかりやすく書かれています。

新・中間省略登記が図解でわかる本

このエントリーを含むはてなブックマーク Buzzurlにブックマーク livedoorクリップ Yahoo!ブックマークに登録

タグ

トラックバック&コメント

この投稿のトラックバックURL:

コメントは受け付けていません。

このページの先頭へ